這些天，多地蛋殼公寓發(fā)生“爆雷”，讓原本圖“省心”的房主和租戶(hù)們?cè)诤L(fēng)中凌亂。

事情的起因是這樣的：蛋殼公寓因資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法按時(shí)支付房東的租金；房東收不到錢(qián)要收回自己的房子，于是有人卸門(mén)換鎖、強(qiáng)行趕走租戶(hù)。租戶(hù)更是委曲，自己已經(jīng)交了一年房租，憑什么還沒(méi)到期就要搬走？

一邊是房東要收回房子，一邊是租戶(hù)拒絕搬走，于是房主與租戶(hù)的矛盾沖突驟然升級(jí)，影響了社會(huì)穩(wěn)定。

上周，深圳發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知》，《通知》提到，2020年11月13日以來(lái)，連續(xù)出現(xiàn)大量業(yè)主和租戶(hù)到深圳蛋殼公寓管理有限公司聚集，業(yè)主聲稱(chēng)蛋殼公寓拖欠租金，要求解除租賃合同，租戶(hù)聲稱(chēng)面臨被強(qiáng)制退租且租金無(wú)法退還，要求公司解決。

不僅是深圳，這幾天蛋殼公寓北京總部，也出現(xiàn)了數(shù)百房東和租戶(hù)排隊(duì)解約的場(chǎng)景。在微博、微信、論壇貼吧上，不少其他地方的蛋殼公寓租戶(hù)也有類(lèi)似的遭遇。實(shí)際上從前兩年開(kāi)始，就有不少地方傳出長(zhǎng)租公寓“爆雷”的消息，大多是靠政府介入才使問(wèn)題得到了解決。

透過(guò)這些現(xiàn)象，讓我們來(lái)看看“長(zhǎng)租公寓”，它為何會(huì)引發(fā)這么多的矛盾沖突？它的資金鏈問(wèn)題出在哪兒？這樣一個(gè)模式是否可持續(xù)？

這樣一個(gè)“看上去很美”的模式，卻把房主和租客帶進(jìn)了“坑”里

所謂“長(zhǎng)租公寓”模式，就是租賃企業(yè)先把房子從房主手里租過(guò)來(lái)，經(jīng)過(guò)裝修、添置一些家俱家電后，再把房子租給需要居住的租戶(hù)。房主和租戶(hù)之間不用打交道，雙方只跟租賃企業(yè)簽合同。

這樣的租賃模式，房東覺(jué)得省心：出租合同一簽就是三年五年，房子交給租賃企業(yè)打理，每月租金打到自己賬戶(hù)上，省去了與租戶(hù)討價(jià)還價(jià)的麻煩，還減少了房屋空置風(fēng)險(xiǎn)。

租戶(hù)也覺(jué)得省心：一是可以“長(zhǎng)租”，不用擔(dān)心自己住著被房東趕走；也不用擔(dān)心住進(jìn)去后，房東又坐地加價(jià)。二是居住條件類(lèi)似于“公寓”，企業(yè)提供服務(wù)和管理，負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和維修。

然而，就是這樣一個(gè)“看上去很美”的模式，卻把房主和租戶(hù)都帶進(jìn)了“坑”里，“省心模式”變成了擔(dān)心和鬧心。

“長(zhǎng)租公寓”模式，涉及到房主、租賃企業(yè)和租戶(hù)，有的還涉及到租金貸的銀行。咱把每個(gè)流程和環(huán)節(jié)捋一下，看看問(wèn)題出在哪兒。

先說(shuō)房主。房主與租賃企業(yè)簽的是長(zhǎng)期合同，委托企業(yè)代理房屋出租，企業(yè)按月或是按季支付房子的租金費(fèi)用。

把房子委托給租賃企業(yè)，一簽就是好幾年。那它要是不按時(shí)付我租金咋辦？對(duì)此，租賃企業(yè)表態(tài)也很明確：咱可以在合同上寫(xiě)明，如果逾期15天您沒(méi)收到租金，雙方就可以解約，您把房子收回去就行了。也就是說(shuō)，如果企業(yè)不付房東錢(qián)了，房東就可以解約收回房子，企業(yè)也就被取消了代理資格。

再說(shuō)租戶(hù)。租戶(hù)為了有個(gè)安穩(wěn)的“窩”，跟租賃企業(yè)簽的也是長(zhǎng)期合同，期限一年至三年不等。企業(yè)要求租戶(hù)支付租金是按年整付，一住進(jìn)來(lái)就要先交一年的租金。對(duì)此，租戶(hù)也會(huì)不踏實(shí)：我付了一年的租金，沒(méi)到期強(qiáng)制我搬家怎么辦？企業(yè)說(shuō)，不會(huì)不會(huì)，我有房主的委托合同，代理期限是3—5年，怎么可能一年沒(méi)到就趕你走？

單看這兩個(gè)合同，都沒(méi)問(wèn)題。但把兩個(gè)合同對(duì)接起來(lái)，問(wèn)題就大了。

因?yàn)椋赓U企業(yè)跟房主簽的合同，看上去是長(zhǎng)期委托代理，但實(shí)際上是一個(gè)隨時(shí)可以“撕毀”的協(xié)議：只要房主沒(méi)有按時(shí)收到租金，雙方立馬就可以解約。蛋殼公寓“爆雷”，導(dǎo)火索就是蛋殼好幾個(gè)月沒(méi)給房主打錢(qián)了。房主收不到錢(qián)，肯定要解約收房啊。但房主沒(méi)想到的是，房子很難收回來(lái)，因?yàn)槔锩孀≈恕?

租賃企業(yè)按月付房主的租金，卻按年收租客的租金，這就叫“長(zhǎng)收短付”。但問(wèn)題是，企業(yè)利用這個(gè)收、付的“時(shí)間差”，把租客交來(lái)的租金挪作它用了，沒(méi)有支付給房東。也就是說(shuō)，房東只收到了一個(gè)月的錢(qián)，企業(yè)卻把房子“許”給了租客一年。這等于是“空手套白狼”，拿房東的房子來(lái)“賺”租客的租金，并將錢(qián)據(jù)為已有。

那么問(wèn)題來(lái)了：租賃企業(yè)獲得房屋代理權(quán)的前提，是按期給房東付錢(qián)。如果不按時(shí)付錢(qián)，雙方自動(dòng)解約企業(yè)就喪失了代理權(quán)。那么在這種情況下，租賃企業(yè)代理權(quán)可能到不了一年，那它還能跟租客簽長(zhǎng)期租約嗎？ 企業(yè)這邊跟房東違約了，那邊跟租客簽的合同也有效嗎？

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錢(qián)被企業(yè)“卷”走了，房東和租戶(hù)的合法權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害，還引發(fā)了這對(duì)“難兄難弟”激烈的矛盾沖突，這樣的“長(zhǎng)租模式”，確實(shí)值得我們反思。在這個(gè)過(guò)程中，房東和租戶(hù)都是尊紀(jì)守法的好公民，是企業(yè)違約出了問(wèn)題，引發(fā)了收房與租住的矛盾沖突。

加強(qiáng)“長(zhǎng)租公寓”租金監(jiān)管，不能讓租賃企業(yè)隨便占用挪用

盡管蛋殼公寓通過(guò)官方微博回應(yīng)，“沒(méi)有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路。”但企業(yè)的資金鏈一旦出現(xiàn)斷裂，損失幾乎就都轉(zhuǎn)嫁給了房主和租客。

在這些損失中，房主損失的房屋的經(jīng)濟(jì)收益，租客則面臨失去居住權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是很多租戶(hù)是年輕人，付的租金都是靠貸款，一旦被強(qiáng)制搬離，就意味著一邊付了錢(qián)沒(méi)房住、一邊還要還“租金貸”，壓力和負(fù)擔(dān)相當(dāng)沉重。

所以，即便是從“輕重緩急”的角度，專(zhuān)家的建議也是有道理的：首先要盡量保障租戶(hù)的權(quán)益，然后房主再通過(guò)法律維權(quán)。

深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的緊急通知要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作，在業(yè)主與租戶(hù)之間搭建溝通協(xié)商平臺(tái)，引導(dǎo)業(yè)主與租戶(hù)合理合法解決租賃糾紛。對(duì)已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內(nèi)且已足額支付租金的租戶(hù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得通過(guò)停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕，激化矛盾，應(yīng)引導(dǎo)各方通過(guò)法律途徑解決。要求物業(yè)不得通過(guò)停水電等方式驅(qū)趕相關(guān)蛋殼租戶(hù)。

在業(yè)主與租戶(hù)之間搭建溝通協(xié)商平臺(tái)，引導(dǎo)業(yè)主與租戶(hù)合理合法解決租賃糾紛，這話(huà)沒(méi)錯(cuò)。但表面上看是房主與租戶(hù)的糾紛，實(shí)際上始作俑者是租賃企業(yè)，糾紛是由于租賃企業(yè)違約引起的，那就不能光由業(yè)主與租戶(hù)自行協(xié)商來(lái)消化損失，企業(yè)也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

據(jù)說(shuō)，蛋殼公寓作為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，已于2020年1月成功登陸美國(guó)紐交所，在國(guó)際金融市場(chǎng)融了資。既然蛋殼公寓沒(méi)有破產(chǎn)，那這些錢(qián)能不能用來(lái)支付給房東，履行合同承諾？房東收到了應(yīng)得的錢(qián)，肯定不會(huì)再去攆租戶(hù)，這個(gè)矛盾沖突不就解決了嗎？

“衣食住行”是最基本的民生，無(wú)論是買(mǎi)房還是租房，都是為了解決人們的居住需求。在“長(zhǎng)租公寓”市場(chǎng)中，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)如何加強(qiáng)監(jiān)管，來(lái)保障業(yè)主和租戶(hù)的合法權(quán)益，也是需要仔細(xì)考慮的。

從近幾年長(zhǎng)租公寓引發(fā)的糾紛看，很多都是由“長(zhǎng)收短付”造成的。實(shí)際上，租賃企業(yè)收到的租戶(hù)租金，“大頭”是屬于房東的收益。如果這些錢(qián)缺乏監(jiān)管，被企業(yè)挪用和自由支配的話(huà)，那一旦資金鏈斷裂，房東要收回房子和租戶(hù)繼續(xù)居住的矛盾就無(wú)法避免，“長(zhǎng)租模式”也就難以為繼。

今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿提出，住房租賃企業(yè)若存在“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為，將被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。

征求意見(jiàn)稿還提出，國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同。這一條的初衷，是為了年輕人在城市落腳，有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的居所。但如果“長(zhǎng)收短付”這樣的高風(fēng)險(xiǎn)控制不了話(huà)，那“3年以上的住房租賃合同”可能就是空中樓閣。專(zhuān)家建議，應(yīng)當(dāng)把“長(zhǎng)租公寓”租金存入監(jiān)管賬戶(hù)，企業(yè)不能隨便占用挪用。只有房東與租客的合法權(quán)益得到了保障，房東才愿意把房子交給企業(yè)經(jīng)營(yíng)，租戶(hù)才能租到安心的房子。